練馬区専門の不動産屋が本音で語る！なぜ今「小竹向原」の不動産投資が手堅いのか？空室リスクを抑える3つの鉄則
練馬区の不動産を専門に取り扱っております、株式会社秀英 不動産事業部の加藤です。
「東京で賃貸需要が落ちにくいエリアに収益物件を持ちたい」 「初めての不動産投資で、空室リスクをできるだけ避けたい」
こうしたご相談をいただく際、私がまず候補の一つとして挙げるのが、練馬区と板橋区の境に位置する「小竹向原（こたけむかいはら）」駅周辺です。
都心の一等地に比べると派手さはないかもしれません。しかし、実利を重視する投資家にとって、小竹向原は非常にコストパフォーマンスと安定性に優れた「手堅い」エリアです。練馬区の地域事情を知り尽くした地元業者の視点から、小竹向原駅周辺の不動産投資がなぜおすすめなのか、その理由を掘り下げて解説します。
圧倒的な交通利便性：4路線直通のマルチアクセス
不動産投資において、空室を防ぐ最大の武器は「交通アクセスの良さ」です。小竹向原駅は、東京メトロ有楽町線・副都心線、西武有楽町線に加え、東急東横線・みなとみらい線への相互直通運転を行っています。
池袋駅まで直通約5分（急行利用時）
新宿三丁目駅まで直通約10〜15分
渋谷駅まで直通約16〜20分
永田町・有楽町方面へも乗り換えなし
池袋・新宿・渋谷という三大副都心すべてに1本でアクセスできる利便性は、城北エリア屈指です。急行・通勤急行の停車駅でもあるため、都心に勤務する単身サラリーマンやOL、丸の内方面へ通うビジネスパーソンまで、幅広い層をターゲットとして取り込むことができます。
手堅い単身・DINKS需要：大学キャンパスと住環境のバランス
賃貸需要の厚さも小竹向原の大きな強みです。
駅周辺には日本大学藝術学部（江古田校舎）や武蔵野音楽大学、武蔵大学などが集まる江古田エリアが徒歩圏内にあります。学生需要を狙ったワンルームから、社会人向けの1K・1LDKまで、単身者需要が年間を通じて途切れません。
また、駅前は繁華街化しておらず、落ち着いた住宅街が広がっています。大型スーパー（いさみ屋、アコレなど）やドラッグストアが揃っており、生活利便性と治安の良さの両立が特徴です。「都心近くで静かに暮らしたい」という女性単身者や、ゆとりある間取りを好む共働きカップル（DINKS）の定着率が高く、一度入居すると長期入居につながりやすい傾向があります。
価格帯と利回りのバランスが良い「城北の穴場」
港区や渋谷区、新宿区といった都心中枢エリアは、物件価格が高騰しすぎて表面利回り3%前後まで低下しているケースが目立ちます。一方、小竹向原駅周辺は練馬区・板橋区に位置するため、都心直通の利便性を持ちながらも物件取得費を比較的抑えられます。
都心隣接でありながら坪単価が現実的
築年数が経過した中古区分マンションでも賃料が下落しにくい
長期的なインカムゲイン（家賃収入）の再現性が高い
新築・築浅はもちろん、リノベーション前提の築古区分マンションや、土地勘を活かした小規模アパート一棟投資など、投資規模に応じた選択肢を取りやすいのもこのエリアの魅力です。
小竹向原で狙うべき物件スペック
小竹向原エリアで投資を検討する場合、以下の条件を意識すると賃貸付けで優位に立てます。
駅徒歩7分以内 起伏が少なく歩きやすい街並みですが、単身者がターゲットの場合は駅距離が賃料維持の直結要素になります。
バス・トイレ別、独立洗面台付き 都心勤務の社会人は水回りの設備を重視します。専有面積は20㎡以上を確保し、内装を清潔感のあるデザインに仕上げることが空室短縮の鍵です。
オートロック・防犯性の高さ 女性社会人の流入が多いエリアのため、セキュリティ重視の物件は近隣相場より強気の家賃設定が可能です。
練馬区の不動産投資は、地元特化の秀英へご相談ください
不動産投資の成否は、「机の上の利回り計算」だけでは決まりません。その通り沿いの夜間の明るさ、隣接する敷地の状況、近隣競合の空室状況など、地域に根ざしていなければ見落としてしまうポイントが無数にあります。
私たち株式会社秀英は、練馬区に特化した地域密着の不動産会社です。単なる物件の仲介にとどまらず、地元ならではの相場感に基づいた適正家賃の見極め、購入後の賃貸管理、出口戦略まで一貫してお手伝いいたします。
小竹向原駅周辺での収益物件探しや、練馬区内の不動産投資に関する疑問・ご相談がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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株式会社秀英 不動産事業部
担当：加藤
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